ちょっと高いけど新築か、値崩れしにくい中古か・・・

マンションを購入される時、新築の方がいいか、中古の方がいいか迷われる方はたくさんいます。
新築と中古でどういうメリットがあり、デメリットがあるかを解説しました。

新築マンションと中古マンションの購入価格の違い

まず一番大切なのは購入価格ですね。
マンションの価格は新築と中古でどのぐらい違うのでしょうか?
マンションの価格は土地の価格とともに変動しますが、最近は都会、特に東京都心部では中古と新築の価格の差が少なくなってきています。

特に人気のあるタワーマンションなどでは競争が激しく却って値上がりしているものもあります。
ただし郊外や地方に行くと中古マンションの価値が低下しているのが目立ちます。

新築マンションはオリンピックを控えて再開発の盛んな地域に精力的に建設されているのが目立ちます。
人気のある地域は次々と建設されていき、ちょっと立地条件が悪いとかえって売れなくなって値引きして売る例も出だしています。
こういう例を踏まえて中古と、新築の平均的な差は2~3割のようです。

マンション購入の時の経費は新築と中古でどう違うか

マンション購入時にかかる経費にはどんなものがあり、中古と新築でどう違うかを説明します。
まず中古物件を購入すると購入価格の3%の仲介手数料が発生します。新築マンションの場合これはありません。

マンションには修繕積立金というものがありますが、新築の場合積み立てが進むまでの間の補完のために積み立て一時金を払う必要があります。
中古の場合はこれまでの積立金があるので1月分を払っていけば済みます。
同様に新築の場合は管理一時金を払う必要があります。中古の場合は1月分を払っていきます。

また住宅ローンをした場合、中古と新築では住宅ローンの控除額が異なってきます。新築の場合融資期間10年以上の住宅ローンをしたとすると毎年の融資残高の1%で最大40万円が10年間税額控除されます。
中古の場合は個人から購入した場合は消費税がかからない分、この控除額の最大値が20 万円と低くなっています。

新築と中古のマンションの探しやすさは?

特定の駅の近くなどと決まった地域で探すなら中古物件はたくさん見つかります。
新築となるともっと広い範囲で探す必要があります。人気があってマンションが集中して建設されている地域なら複数のものを候補として調べることができます。

中古の場合は物件を実際に見て判断することができますが、新築の場合は完成のかなり前から売り出されますから、モデルルームと建設図の説明により判断する必要があります。建設後に売れ残っているものもありますが、それには理由があるでしょうからよく調べて判断する必要があります。

新築と中古で住みやすさは?

新しい設備も近代的なものをと望むなら新築になります。
しかし最近はリフォーム技術が進んでおり、中古でも遜色のないものが増えています。
新築の場合同じマンション内に様々な間取りのものがあるためその中から希望のものを選ぶことができます。

また建築前に申し込めばいろいろなメニュープランを選ぶことができてリビングの広さや部屋の間取りや押し入れなどのバリエーションが可能です。
その点中古ではほとんど変更はできませんから運び込む家具や使い方を考えて十分調べて住みやすいものを選ぶ必要があります。

日当たりや窓からの景観なども中古の場合はいくつかの時間帯で調べることができますが、新築の場合は図面から予想する以外はありません。

特に新築マンションラッシュの地域の場合は周辺に立つ予定のマンションの影響も大きく、これらはなかなか予想が難しく運任せということになります。

新築と中古の耐久性、耐震性の違いは?

まず気になるのはマンションの耐震性です。耐震性に関する基準は大きな地震のたびに何度か変更があり厳しくなっています。

一番大きいのは1981年に行われた耐震基準の改正で、法律改正前の物件を旧耐震物件、改正後の物件を新耐震物件と呼んでいます。
この違いは震度5で倒壊しない基準が旧耐震、震度7で倒壊しない基準が新耐震と位置付けられている点です。

この時建築物の柱の強度に関しての基準が定められ、阪神淡路大震災では、新耐震物件のほとんどは倒壊を免れたとのことです。

それ以前では1968年の十勝沖地震を契機に1971年の改正旧耐震基準があります。

次に気になるのはマンションの寿命ですね。
鉄筋コンクリート建造物の寿命は国土交通省のまとめでも100年以上は寿命があるとされています。

実際にそれ以上維持されているビルもたくさん存在します。
実際には30年を超えたマンションの多くが建て替えを計画しているのは前述の耐震性の問題が大きいようです。

また古いマンションは設備面で問題が多く、この分修理費や、管理費がかかるため建て替えた方がよいということも起きます。

寿命を考えたらやはり1981年以降の基準のマンションを選ぶのが無難なようです。

新築と中古での付帯設備の違いは?

中古マンションもリフォームやリノベーションにより設備の拡充を図るため、ある時期には特徴となっていたものがどこのマンションでもついていて当たり前のものになっていきます。

一時は差がついていたインターネット設備、浴室乾燥機やウォークインクロゼット、給湯器、食器洗浄機などは今では賃貸のマンションにまでついています。

セキュリティシステムやごみの置き場サービス、宅配ボックスなども、どのマンションにもあります。

新築の大きなマンションのサービスで差がつくのは部屋の設備でなくて、マンション群の中にある付帯設備です。共用スペースに設けられた子供の遊び場や、ゲストルームなどは好評です。

さらには受付にコンシェルジェサービスを設けたものや敷地内に薬局や医院、保育園まであるものも出てきています。

マンションの設備で人気の高いものは

人気が上がるとどのマンションも設置していき、その結果付帯設備としては常識のものに変化していきます。

室内の設備もその過程を通ってきて、中古、新築を問わず種々の設備が付いたマンションが売り出されています。
最近の人気の高いものは24時間可能なゴミ出し集積所、テレビカメラ付きインターフォン、宅配ボックスなどが挙げられます。

また最近はやりのロフト付きの部屋を売り物にしているマンションも人気です。
一戸建ての雰囲気が味わえるそうです。
新しいところではIHクッキングヒーターが人気です。火を使わず安心で料理や手入れが楽であると喜ばれています。

入居後の管理はどう違う?

新築マンションでは入居して入居者が増えるまでその管理状態は未知数ですが、中古マンションでは管理状態は入居前に調べることができます。
ごみ置き場の管理自転車置き場の管理なども同様です。
ペットに対する対応も中古では決まっていますから。
管理組合に連絡して確認する必要があります。
中古の場合ある期間が経つと修繕費が高くなることがあるのでこれらの調査も必要です。

まとめ

中古マンションと新築マンションではかなりの差があります。
当然中古の方が購入の費用は安くなりますがその分いろいろなデメリットもあり、十分調べて購入する必要があります。