初めての住宅ローン。金利や返済方法はどう選べばいいの?

住宅用不動産を購入するときは、住宅ローンを組むのが一般的です。
住宅ローンを組めば住宅ローン控除を適用でき、税金の節約にもなります。

ただし、住宅ローンは借入であり、今後の生活を大きく左右するものでもあります。
住宅ローンを組む前に、返済方法や金利の選び方についてしっかり知識を身につけましょう。

住宅ローンの金利の種類|固定金利と変動金利

借入をする場合、貸主に利息を支払います。金利とは、利息を支払うための年利率のことです。
住宅ローンの場合、毎年の借入残高に金利をかけて支払う利息額を計算します。

たとえ1%でも金利が違うと、支払う利息額は数百万単位で変わるため、慎重に意思決定しましょう。

金利には、固定金利と変動金利があります。

金利は基準金利によって変動します。変動金利を選ぶと、基準金利をもとに半年に一度は金利が見直されます。
とはいえ、半年ごとに返済額に影響があると事務手続きも大変なので、返済額の変更は5年に1度というところが多いでしょう。

変動金利の魅力は、一般的に固定金利よりも金利が低い傾向にあることです。
一方、場合によっては上昇するリスクがあるのがデメリットです。

ただし、変動金利であっても返済額は前回の1.25倍までしか上げられません。突然返済額が増えて生活が立ち行かなくなるといったことは起きないよう工夫されています。

固定金利を選ぶと、住宅ローンを組んだ時点で金利が決まり、その後金利が変動することはありません。

返済期間のすべてを固定金利にすることもできますし、返済期間の一部のみ固定金利にすることもできます。

固定金利のメリットは、収支計画が立てやすいことです。
一方デメリットとしては、変動金利よりも高めの金利設定になっていることです。

住宅ローンを組むときは、今後のライフプランを踏まえて変動金利か固定金利を選択しましょう。

元利均等返済と元金均等返済はどちらがお得?

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方法です。

返済額が一定でも、返済額に占める元金と利息の割合は一定ではありません。
最初は利息部分の支払が多く、返済期間を経過すると元金の割合が増えていきます。

元金均等返済とは、毎月返済する元金が一定になる返済方法です。

毎月の返済額は元金と利息の合計なので、一定の元金に上乗せして利息を払うことになります。
利息は借入残高に金利をかけて計算するため、返済が進むほど少なくなっていきます。
そのため、返済を始めた当初は返済額が大きく、だんだんと返済額が減っていきます。

元利均等返済と元金均等返済だと、利息の総支払額が少ないのは元金均等返済です。

ただし、元金均等返済だと毎月の返済額が安定しないため、収支計画を立てにくいというデメリットがあります。
また、住宅ローンの返済が始まった直後に最も返済額が大きいというのも、悩むポイントでしょう。
利息の総支払額も重要ですが、無理のない返済ができるプランを選択するのが何より大切です。

住宅ローンの返済期間を決めるときのポイント

利息は住宅ローンの残高に金利をかけて計算するため、返済期間が長いほど利息の総支払額は多くなります。
とはいえ、返済期間を短くすれば毎月の返済額も大きくなり、家計を圧迫しかねません。

住宅ローンの返済期間は、無理のない範囲で短く設定するようにしましょう。

また、ボーナス月に毎月の返済にプラスして返済することで、返済期間を短くできることもあります。
突発的な支出にも対応できる無理のない範囲で、ボーナス月の返済も検討しましょう。

住宅ローンを組むと、住宅ローン控除で所得税を節税することができます。
そのため、住宅ローン控除を長く適用するため、返済期間が長い方が有利なのではないかと考える方もいます。
確かに所得税が高額な場合や一定の要件を満たす場合、返済期間を延ばしてでも住宅ローン控除を適用した方が有利なこともあります。

しかし、一般的には返済期間が延びることによって利息が増えることの影響の方が大きいので、返済計画に無理がないのであれば、できるだけ短い期間を選択するようにしましょう。

まとめ

住宅ローンの金利の種類や返済方法の違い、返済額・返済期間の決め方について詳しく解説しました。
住宅ローンを組むときには、実際の生活をイメージしながら家族でよく話し合うことが大切です。

お互いの希望が実現できるよう、夢と現実の両方を大切に、しっかりライフプランを作り込みましょう。